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Dresden


Ausgangssituation

Im Rahmen unserer Tätigkeit als Deutschlandrepräsentanz für einen irischen Investment-Fond haben wir eine Liegenschaft in zentraler Innenstadtlage von Dresden akquiriert. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein „Single-Tenant“ Gebäude, welches langfristig an eine Tochter der Deutschen Bahn vermietet ist. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1929 und verfügt bereits über Stahlbetondecken. Trotz Kriegsschäden auf dem Dachstuhl wurde das Gebäude nach dem Krieg instandgesetzt und wird seither durch die Deutsche Bahn genutzt.

Problemstellung

Das Gebäude wurde zum 01.05.2010 in den Bestand übernommen. Der bestehende Mietvertrag endete am 31.12.2017. Die bestehende Finanzierung endete im April 2015. Eine neue Finanzierung mit dem bestehenden Mietvertrag zu erhalten war ausgeschlossen.

Vorgehensweise

MIETVERTRAGSVERLÄNGERUNG
Um eine Anschlußfinanzierung zu erhalten, musste zuerst eine Mietvertragsverlängerung mit dem Mieter verhandelt werden. Der Mieter war bereit, einen neuen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren ab dem 01.01.2018 abzuschließen. Als Gegenleistung erwartete er eine Vielzahl von Renovierungsarbeiten wie neue Auslegeware, Teeküchen, Neuanstrich von Decken und Wänden, Neuverfliesung der Bäder und Erweiterung der Toilettenanlagen auf jeweils Herren- und Damentoiletten pro Flügel.

Nach Einigung des Umbaumaßnahmenkataloges und der weiteren Mietvertragskonditionen konnte nach einem Zeitraum von 2 Jahren Verhandlungsdauer ein neuer 10-Jahresmietvertrag unterschrieben werden.

REFINANZIERUNGSBESCHAFFUNG
Dank des neuen Mietvertrages konnten wir ab Juli 2017 mit der Suche nach einer entsprechenden Refinanzierung beginnen. Durch den neuen 10-Jahresvertrag und dem starken Verkäufermarkt in 2017 entschloss sich das Fondsmanagement die Liegenschaft zum Verkauf an den Markt zu bringen. Da die bisherige Bank trotz des neuen 10-Jahresvertrages nicht bereit war einer weiteren Prolongierung zuzustimmen, bestand unsere Aufgabe darin, eine Zwischenfinanzierung für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr zu beschaffen. Das Interesse der Banken, eine langfristige Finanzierung der Liegenschaft zur Verfügung zu stellen, war ausgesprochen groß. An einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung bestand allerdings wenig Interesse. Trotzdem war es uns gelungen, insgesamt zwei Kreditinstitute hierfür zu gewinnen, sodass wir für den Fond das attraktivere Angebot auswählen konnten.

VERMARKTUNG UND WIEDERVERKAUF
In der Vorbereitung der Vermarktung wurden von uns eine Short-List von potentiellen Investoren zusammengestellt. Aufgrund des Transaktionsvolumens und der historischen Gebäudefassade fokussierten wir uns hier im Wesentlichen auf deutsche und internationale Family-Offices sowie auf Pensionskassen und Spezialfonds.

Ergebnis

Das Gebäude wurde im März 2010 zu einem Vervielfältiger von 13,07-fach erworben. Ende Oktober 2017 konnte die Liegenschaft zu einem Vervielfältiger von 17,4-fach an ein deutsches Family-Office verkauft werden. Während der Haltedauer konnte die bestehende Fremdfinanzierung von 6,2 Millionen auf 3,3 Millionen heruntergetilgt werden.