TRANSAKTIONEN

Hannover

Opportunistische Produktions-, Lager-, Logistikliegenschaft

Ausgangssituation

Ein norwegisches Energieunternehmen, welches durch Zukauf einer Aluminiumver-arbeitungsfirma zu der Liegenschaft in Hannover gekommen war, wollte sich von der Immobilie trennen, nachdem diese Firma verkauft worden war. Das Gesamtareal bestand aus 30 Gebäuden auf einem 190.000 m² großem Gebäude, welcher in der Zeit zwischen 1919 und 1968 errichtet worden waren. Sehr positiv hervorzuheben ist, daß das Grundstück sehr zentral und nur 3 U-Bahnhaltestellen vom Hauptbahnhof entfernt gelegen ist und an ein Wohngebiet angrenzt.

Problemstellung

Das Konglomerat aus Aluminiumschmelzen, Lager-, Verwaltungs- und Logistikimmobilien wurde von dem Eigentümer als klassischer Corporate genutzt und verwaltet. Eine interne Abgrenzung der Kosten fand nicht statt. So waren über die Höhe der Nebenkosten nur als kalkulatorische Annahmen vorhanden.

Die für die interne buchhalterische Erfassung veranschlagte Miete betrug ca. 3. Mio. €/p.a. bei ca. 750.000 €/p.a. an nicht umlegbaren Nebenkosten.

Des weiteren war es dem Verkäufer wichtig, daß vom Käufer 6 Mitarbeiter, die als Objektmanager für die Verwaltung vor Ort für die Liegenschaft tätig waren, inklusiver der Pensionsverpflichtungen vom Käufer mit übernommen werden mussten.

Hinzu kam eine weitreichende Kontamination des Untergrunds, durch die jahrzehntelange Nutzung als Industriebetrieb. Die bestehenden Fremdnutzer hatten noch Mietverträge mit einer Laufzeit von von 3 Jahren und waren auch daran interessiert, diese langfristig zu verlängern.

Vorgehensweise

Nach Einschätzung der Lage, bestand von Seiten der Entwicklerszene ein sehr großes Interesse am Erwerb der Liegenschaft. Allerdings ohne der Bereitschaft zur Übernahme der betreffenden Mitarbeiter.

Ergebnis

Es war uns gelungen dem Verkäufer ein Familyoffice aus Berlin zu präsentieren, daß zwar bereit war mit Abstand den niedrigsten Preis zu bieten aber gleichzeitig sowohl eine bedingungslose Übernahme der Kontaminationsverpflichtungen zu übernehmen und die betreffenden Mitarbeiter in seiner Struktur zur weiteren Betreuung der Immobilie in seinen Betrieb zu integrieren.

Schwerin

Ärztehaus mit Tagesklinik

Ausgangssituation

Eine private Vermögensverwaltung aus Berlin hatte unsere Firma mit der Vermarktung eines historischen Ärztehauses in zentraler Innenstadtlage von Schwerin beauftragt.

Problemstellung

Das historisch renovierte Gebäude befindet sich in einem hervorragenden Zustand. Gleichwohl war der Standort in den neuen Ländern sowie eine Mietlaufzeit von 5 Jahren des Hauptmieters die Positionen mit dem größten Erklärungsbedarf. Hinzu kam, daß der Hauptmieter im Falle eines Verkaufs ein Vorkaufsrecht hatte, welches er innerhalb von drei Wochen nach Kenntnisnahme ausüben oder negieren musste.

Vorgehensweise

Nach Erstellung einer Shortlist von potentiellen Investoren mit dem Schwerpunkt neue Länder und gleichzeitig mit dem Investitionsprofil Gesundheitsimmobilien wurden die potentiellen Interessenten angesprochen.

Ergebnis

Unter den Interessenten entschieden wir uns in Abstimmung mit dem Verkäufer, einem Investmentfonds für Gesundheitsimmobilien, eine Exklusivität zur Objektprüfung zu erteilen.

Während der Prüfung konnte sich der Kaufinteressent ein Bild von dem ausgezeichneten technischen Stand der Liegenschaft machen. Auch die anfägliche Vermutung bei der Immobilie könnte ein Overrent vorliegen, ließ sich anhand von Vergleichsdaten aus dem Markt widerlegen.

Das Gebäude konnte im Dezember 2019 zu einem Faktor von 18,5-fach veräußert werden.

Hannover

Projektentwicklung eines Fachmarktcenters

Ausgangssituation

Im Rahmen eines Suchauftrages für eine wohltätige Stiftung aus London haben wir eine Fachmarktcenter-Neuentwicklung in Hannover noch in der Projektphase akquiriert. Die Entwicklung wurde im Oktober 2012 fertiggestellt. Bei dem Projekt handelt es sich um ein innerstädtisches Fachmarktcenter mit ca. 18.300 m² vermietbarer Fläche und einer Jahresmiete von ca. 1,9 Millionen €. Der Standort ist auf dem ehemaligen Areal des „Südbahnhofs“. Das Umfeld ist von Stilaltbauten und einem hochwertigen Wohnungsumfeld geprägt. Zwei der Ankermieter, Edeka und Hellweg Baumarkt, betreiben vor Ort bereits Filialen und nutzten diese Standortverlagerung ihre Verkaufsfläche zu vergrößern. Zusätzlich wird der Mietermix durch Kik, Freßnapf und dm ergänzt.

Problemstellung

Trotz des sehr guten Mietermix und der innerstädtischen Lage in Hannover wurde die Entwicklung gerade bei finanzierenden Banken kritisch gesehen. Der Mieter Hagebaumarkt, bei dem es sich um einen Franchisenehmer handelt, wurde trotz seiner langjährigen Präsenz als Risiko eingestuft.

Vorgehensweise

Nach umfangreicher Markt- und Standortanalyse konnten wir unseren Auftraggeber und auch die finanzierende Bank von der Qualität des Standortes und des Mietermixes überzeugen. Parallel konnten wir dem Käufer einige Kontakte zu finanzierenden Banken herstellen und so bei der Beschaffung einer adäquaten Finanzierung behilflich sein.

Ergebnis

Die Projektentwicklung wurde Mitte August 2012, also ca. drei Monate vor der geplanten Übergabe an die Mieter, als Objektgesellschaft verkauft. Das Verkaufsvolumen beträgt hier ca. 28 Millionen €, der Vervielfältiger lag beim 14,5-fachen der Jahresmiete.

Berlin

Entwicklung eines Fachmarktcenters

Ausgangssituation

Für eine wohltätige Stiftung mit Sitz in London haben wir im Rahmen unseres Suchauftrages einen Fachmarktcenter-Neubau im Westen von Berlin akquiriert. Bei dem Projekt handelte es sich um ein innerstädtisches Fachmarktcenter mit rund 21.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche und einer Jahresmiete von rund 3 Millionen €. An der belebten Straße fahren täglich zirka 80.000 Pkw vorbei. Eine U-Bahnhaltestelle befindet sich direkt vor dem Gebäude. Namhafte Mieter wie OBI, Burger King, Dänisches Bettenlager, Multipolster erhöhen die Attraktivität des Standortes.

Problemstellung

Trotz des sehr guten Mietermixes und der innerstädtischen Lage in Berlin war das Gebäude in den Jahren 2009/2010 nur schwer zu platzieren. Durch die noch frische Finanzkrise befanden sich meisten Investoren in einer abwartenden Haltung. Verschärfend kam die starke Zurückhaltung der Kreditinstitute hinzu.

Vorgehensweise

Nach detaillierter Risiko- und Umfeldanalyse konnten wir unseren Auftraggeber von der Nachhaltigkeit des Fachmarktcenters überzeugen. Parallel dazu stellten wir Kontakte zu finanzierenden Banken her und konnten den Käufer so bei der Beschaffung einer attraktiven Finanzierung unterstützen.

Ergebnis

Die Projektentwicklung wurde Anfang März 2010, also zirka drei Monate nach Beginn unserer Beratungsdienstleistung, erfolgreich als Objektgesellschaft verkauft.

Frankfurt

Verkauf eines Erbbaurechts an ein Family-Office

Ausgangssituation

Von einem Entwickler, der sich auf die Errichtung von Gebäuden für THW, Feuerwehr und Kommunen spezialisiert hat, wurden wir beauftragt, einen Käufer für ein Büroobjekt in Frankfurt am Main zu finden.

Problemstellung

Vorgehensweise

Trotz des sehr guten Mietermixes und obwohl das Gebäude bis 05/2029 an die Stadt Frankfurt vermietet ist, war es schwierig einen adäquaten Käufer zu identifizieren. Der Hauptgrund war, dass es kein Realeigentum, sondern sich um ein Erbbaurecht gehandelt hat. Hinzu kam, dass der Standort innerhalb Frankfurts kein etablierter Bürostandort ist.

Ergebnis

Das Erbbaurecht wurde im Ende Oktober 2012 an eine Familie aus Hessen verkauft, die ein mittelständisches Unternehmen betreibt. Das Verkaufsvolumen beträgt hier ca. 27 Millionen €, der Vervielfältiger lag beim 16,25-fachen der Jahresmiete.

Ingolstadt

Highstreet-Liegenschaft

Ausgangssituation

Von einen renommierten und lokalen Bauträger wurden wir beauftragt, für ein Highstreet-Redevelopment einen adäquaten Investor zu identifizieren, der bereits in der Sanierungsphase und ohne Vollvermietung dieses Investment übernehmen würde.

Problemstellung

Trotz des sehr starken Standortes in der Fußgängerzone von Ingolstadt und Edeka als Ankermieter war der Standort vielen institutionellen Investoren zu dezentral, bzw. das Klumpenrisiko mit einem Angebotspreis von 15.300.000 € und einem Vervielfältiger von 18,6-fach für den Standort zu hoch. Hinzu kam eine Dominanz von überwiegend lokalen Mietern für die Büroflächen.

Vorgehensweise

Nach Aufbereitung der gesamten Verkaufsunterlagen und Erstellung eines aussagekräftigen Verkaufsexposés identifizierten wir einen auf Süddeutschland fokussierten institutionellen Investor, der sowohl vom Volumen als auch vom Standort überzeugt war.

Ergebnis

Das Hightstreetobjekt in prominenter Lage wurde von uns Anfang Oktober 2012 in die Vermarktung übernommen. Die Transaktion konnte kurz vor Weihnachten 2013 protokoliert werden. Der Übergang von Nutzen/Lasten erfolgte zum ersten März 2014. Die Liegenschaft konnte zum fast 19,5-fachen der Jahresmiete für 15,8 Mio. € verkauft werden.

Berlin

Ärztehauskomplex in der Mehrower Allee

Ausgangssituation

Im Rahmen unseres Suchauftrages für einen kanadischen REID-Investment-Fond haben wir zwei Ärztehäuser identifiziert, welche die ärztliche Versorgung in einem Stadtteil sichern.

Problemstellung

Die Verhandlungen zogen sich insgesamt über 2 Jahre hin. Neben der Überbrückung von interkulturellen Unterschieden hatte der Verkäufer eine Finanzierung über einen Festzeitraum von 10 Jahren abgeschlossen, was die Kosten der Transaktion zusätzlich erhöht hat.

Vorgehensweise

Neben der Durchführung der zum Teil schwierigen Verhandlungen, sowohl zwischen den Vertragsparteien als auch mit der finanzierenden Bank, ist es uns gelungen, die Transaktion zu einem erfolgreichen Ende zu bringen.

Ergebnis

Beide Ärztehäuser wurden im April 2016 für insgesamt 13,5 Millionen € erworben, was einem Vervielfältiger von 13,6-fach entspricht.

Antwerpen

Anteilsverkauf einer Objektgesellschaft

Ausgangssituation

2015 wurden wir von dem Fondsverwalter einer belgischen Objektgesellschaft mit dem Verkauf der Gesellschaftsanteile beauftragt. In der Objektgesellschaft befinden sich insgesamt 4 Liegenschaften, wovon in 2 in allerbester Highstreetlage von Antwerpen gelegen sind. Zwei weitere Liegenschaften waren reine Bürogebäude im CBD. Ziel war es, deutsche Investoren für diese Liegenschaften zu gewinnen.

Problemstellung

Nachdem deutsche institutionelle Investoren sich in Belgien fast ausschließlich auf den Zentralmarkt Brüssel fokussieren, war es für uns eine besondere Herausforderung, das Augenmerk auf die flämische Hauptstadt Antwerpen zu lenken.

Vorgehensweise

Neben vielen persönlichen Gesprächen, die insbesondere das Ziel hatten, den Standort Antwerpen positiv zu beleuchten, gelang es uns, ein Family-Office für den Standort zu gewinnen. Dazu wurde eine umfangreiche Markt- und Standortanalyse zum gewerblichen Immobilienmarkt von Antwerpen angefertigt.

Ergebnis

Die Anteile der Objektgesellschaft konnten für insgesamt 20,2 Mio. € im Jahr 2016 veräußert werden.

ASP-Portfolio

Ankauf von Zulassungsstellen in Wetzlar, Schwelm, Stendal

Ausgangssituation

Im Rahmen unserer Tätigkeit als Deutschlandrepräsentanz für einen irischen Fondsaufleger suchten wir ein Investmentobjekt mit einem attraktiven Mieter und langer Laufzeit zu attraktiven Konditionen. Primär kamen nur B-Städte in Frage, da hier die Renditevoraussetzungen gegeben sind.

Problemstellung

Trotz der sehr guten Mieterbonität und den langen Mietvertragslaufzeiten war es außerordentlich schwierig für das Investmentvehikel mit Sitz in Luxemburg eine adäquate Finanzierung zu erhalten. Zumal das Objektvolumen für die meisten international operierende Banken mit 8,2 Mio. € zu gering war.

Vorgehensweise

Neben der Akquisition des Gebäudes und der Beschaffung der Finanzierung wurde von uns die gesamte Struktur über die Firmen, welche die Liegenschaft und die Anteile der Objektgesellschaft halten, durchgeführt. Gleichzeitig sind wir mit dem Propertymanagement der Liegenschaft beauftragt.

Ergebnis

Das Portfolio wurde im September 2013 für 8.250.000 € erworben, was einem Vervielfältiger von 13,15-fach entspricht. Alle Mietverträge sind indexiert. Zwischenzeitlich konnte die Jahresmiete durch aktives Management um 50.000 € erhöht werden.

Dortmund

Grundbuchamt

Ausgangssituation

Im Rahmen unserer Tätigkeit als Deutschlandrepräsentanz für einen Irischen Fondsaufleger suchten wir ein Investmentobjekt mit einem attraktiven Mieter und langer Laufzeit zu attraktiven Konditionen. Primär kamen hier nur B-Städte in Frage, da hier die Renditevoraussetzungen gegeben sind.

Problemstellung

Nach der Ansprache diverser Servicer, die von den finanzierenden Banken mit der Verwertung von Immobilien beauftragt worden sind, konnten wir unserem Auftraggeber das Grundbuchamt in Dortmund für ein neu zu gründendes Fondsvehikel beschaffen.

Vorgehensweise

Ergebnis

Die Liegenschaft wurde im Juli 2015 für insgesamt 7 Millionen € erworben, was einem Vervielfältiger von 10-fach entspricht.

Siegersbrunn

Verkauf einer Projektentwicklung

Ausgangssituation

Ein Entwickler aus München hatte uns mit der Vermarktung des Entwicklungsprojektes Anfang 2011 beauftragt. Auf Grund der Lage im Münchner Südosten und des hohen Grundstückspreises war es uns gelungen, kurzfristig eine Pensionskasse als Kaufinteressenten zu gewinnen. Der Entwickler verpflichtete sich, den schlüsselfertigen Fachmarkt nach Übernahme durch den Mieter zu übergeben.

Problemstellung

Trotz des bestehenden Mietvertrages und dem bereits erfolgten Weiterverkauf an einen institutionellen Investor war es dem Entwickler nicht gelungen, auf Grund des damaligen Umfeldes im Finanzierungsbereich eine adäquate Bauträgerfinanzierung zu erhalten.

Vorgehensweise

Trotz einer Vielzahl von Gesprächen mit lokalen und national agierenden Banken konnten wir keine Finanzierung beschaffen, da das Risikoprofil der Transaktion von den Finanzierungsinstituten als zu groß angesehen wurde. In der Folge wurde die gesamte Transaktion rückabgewickelt. Der Endinvestor erwarb dann das Baugrundstück vom Grundstückseigentümer und beauftragte dann den Entwickler mit der Bauausführung und Fertigstellung des Fachmarktes.

Ergebnis

Der Fachmarkt wurde von uns im April 2011 in die Vermarktung übernommen. Die Transaktion konnte im März 2012 protokoliert werden. Die schlüsselfertige Übergabe erfolgte dann zum September 2013. Der Fachmarkt konnte zum 13-fachen der Jahresmiete für 5 Mio. € verkauft werden.

Frankfurt

Verkauf eines Revitalisierungsobjektes an ein Family-Office

Ausgangssituation

Unser Unternehmen wurde von einer Maschinenbaufirma beauftragt, für das eigengenutzte Gebäude einen Investor zu finden, der mit der bestehenden Gebäudesubstanz eine Revitalisierungsmaßnahme durchführen konnte.

Problemstellung

Trotz der sehr guten Innenstadtlage mit Anbindung an das ÖPNV-Netz wäre das Gebäude auf Grund struktureller Schwächen, wie niedrige Deckenhöhe, selbst nach einer umfassenden Sanierung nicht wieder am Büromarkt platzierbar gewesen.

Vorgehensweise

Nach Vorabstimmung mit dem Bauamt konnten von uns die möglichen Nachnutzungen ermittelt werden. Dies war dann auch die Grundlage für eine realistische Verkaufspreisfindung und in der Folge für eine gezielte Investorenansprache.

Ergebnis

Da aufgrund der hohen Verkehrsbelastung und den fehlenden Stellplätzen eine Umnutzung in Wohnen nicht darstellbar war und bei einem Abriss und Neubau die Kosten komplett aus dem Ruder gelaufen wären, kam als mögliche Nachnutzung lediglich Hotel oder eine hotelähnliche Nutzung in Betracht. Durch unsere Vorarbeit waren wir in der Lage, dem Verkäufer insgesamt mehrere potentielle Entwickler vorzustellen. Dieser konnte das Gebäude an den mit dem überzeugendsten Konzept veräußern. Das Verkaufsvolumen beträgt hier ca. 5,5 Millionen.

Siegen

Verkauf eines Netto-Kurzläufers mit Overrent

Ausgangssituation

Für ein Off-Shore-Vehicle auf den Kanalinseln wurden wir beauftragt, diverse Fachmärkte in dezentralen Standorten zu vermarkten. Die betreffende Liegenschaft befand sich in zentraler Innenstadtlage von Siegen. Der Fachmarkt verfügte noch über 9 Jahre Restlaufzeit und war an Netto vermietet. Positiv war neben der Verkaufsfläche von 1.112 m² eine Grundstücksgröße von 5.000 m², welche eine Erweiterung zugelassen hätte.

Problemstellung

Trotz des sehr starken Standortes und der zentralen Innenstadtlage war es schwierig, einen adäquaten Käufer zu finden. Als Hauptgrund wurde der signifikante „Overrent“ von 18,34 €/m²/p.M. für den Nettomarkt in Verbindung mit der relativ kurzen Mietvertragslaufzeit von unter 10 Jahren gesehen. Die Befürchtung vieler Interessenten war, daß der Mieter nach Ablauf der Festmietzeit hier auf eine drastische Reduzierung von 30 % der Miete pochen würde. Auch schied der Standort auf Grund des Investitionsvolumens für die klassischen institutionellen Investoren aus.

Vorgehensweise

Nach Aufbereitung der gesamten Verkaufsunterlagen und Erstellung eines aussagekräftigen Verkaufsexposés wurde das Objekt von uns einigen wenigen privaten aber vor allem lokalen Investoren zum Kauf angeboten. Die Kombination aus Erfahrung mit Mietern dieser Assetklasse und gute Verbindungen zu den lokalen Baubehörden gaben für den Käufer den Ausschlag, sich für diese Immobilie zu entscheiden.

Ergebnis

Der Fachmarkt wurde von uns Anfang 2012 in die Vermarktung übernommen. Die Transaktion konnte dann im September 2013 protokoliert werden. Der Fachmarkt konnte zum 12,3-fachen der Jahresmiete für 3,135 Mio. € verkauft werden.

Kurzläufer-Portfolio

Ankaufsberatung für Discounter-Portfolio

Ausgangssituation

Für einen Fachmarktentwickler aus Süddeutschland sind wir mit der Akquisition von Einzelhandels-immobilien mit Value-Add-Potential beauftragt. Im Rahmen dieser Tätigkeit wurden von uns gezielt Servicer angesprochen, die von Banken mit der Vermarktung von Immobilienportfolien beauftragt sind.

Problemstellung

Das Portfolio bestand aus etablierten Fachmärkten in den neuen Ländern. Leider waren die Mieter nur zu einer Mietvertragsverlängerung bereit, für den Fall, dass sich der Vermieter zu umfangreichen Sanierungsmaßnehmen verpflichten würde, aber gleichzeitig die Miete nicht anheben würde. Um ein für alle Seiten wirtschaftliches Ergebnis zu erzielen, musste das Portfolio mehrfach neu auseinander und wieder zusammengesetzt werden.

Ergebnis

Das Portfolio wurde von uns Ende 2014 identifiziert. Im April 2017 konnte die Transaktion dann erfolgreich abgeschlossen werden. Das aus vier Fachmärkten bestehende Portfolio konnte zum 13-fachen der Jahresmiete für 5 Mio. € verkauft werden.

Koblenz

Verkauf einer Systemgastronomie Burger King

Ausgangssituation

Von einem Family-Office wurden wir beauftragt, ein Burger King Restaurant mit Bürogebäude in der Haupteinkaufsmeile in Mühlheim-Kehrlich bei Koblenz zu verkaufen.

Problemstellung

Trotz der hervorragenden Lage innerhalb stark frequentierten Einzelhandelsmeile von Mühlheim-Kehrlich nördlich von Koblenz und einer bekannten Fast-Food-Kette als Ankermieter gestaltete sich die Vermarktung als schwierig. Der Franchisenehmer hatte lediglich zwei weitere Restaurants derselben Kette. Hinzu kam, dass die Mieter der Büros lediglich lokale Dienstleister mit eingeschränkter Bonität waren. Außerdem ist eine Mischnutzung von Büro und Gastronomie nur bei einigen wenigen Investoren von Interesse.

Vorgehensweise

Nach Aufbereitung der gesamten Verkaufsunterlagen und Erstellung eines aussagekräftigen Verkaufsexposés wurde das Objekt von uns einigen wenigen, privaten Investoren, die bereits am Standort investiert hatten und darüber hinaus bereit waren, für eine attraktivere Rendite auch kürzere Mietvertragslaufzeiten zu akzeptieren, angeboten.

Ergebnis

Das gemischt genutzte Gebäude wurde von uns Anfang 2011 in die Vermarktung übernommen. Die Transaktion konnte dann im Mai 2011 protokolliert werden. Die Immobilie konnte zum 11-fachen der Jahresmiete, für 2,780 Mio. € verkauft werden.

Mecklenburg-Vorpommern

Edeka Vollsortimenter

Ausgangssituation

Für einen Servicer aus Süddeutschland sind wir mit dem Verkauf von Liegenschaften in dezentralen Standorten und oftmals mit kurzen Laufzeiten beauftragt.

Problemstellung

Der betreffende Fachmarkt ist einer der Hauptversorger in einem Ostseeort mit ca. 2000 Einwohnern. Der Standort lebt im Wesentlichen von den Sommergästen. Hinzu kam, dass der betreffende Markt nicht direkt an Edeka, sondern unmittelbar an den Betreiber vermietet war. Des Weiteren endet der Mietvertrag im Jahr 2024, was das Risiko für einen Investor nochmals erhöht hat.

Ergebnis

Durch unsere guten Kontakte zu privaten Family-Offices und lokalen Investoren ist es uns gelungen, nach einer Vermarktungszeit von 8 Monaten einen lokalen Investor für die Liegenschaft zu gewinnen. Das Gebäude konnte zum 12-fachen der Jahresmiete und einer Restlaufzeit von 9 Jahren für 2,5 Mio. € verkauft werden.

Wiesbaden

Verkauf eines Revitalisierungsobjektes an einen Umwandler

Ausgangssituation

Unser Unternehmen wurde von einem Family-Office beauftragt, für ein überwiegend freigezogenes Bürogebäude einen Investor zu finden, der mit der bestehenden Gebäudesubstanz eine Revitalisierungsmaßnahme durchführen konnte.

Problemstellung

Vorgehensweise

Ergebnis

Trotz der hohen Verkehrsbelastung war an diesem Standort eine Umnutzung in Wohnen darstellbar. Ein Abriss und Neubau wäre an diesem Standort auf Grund der hohen Kosten nicht darstellbar gewesen. Durch unsere Vorarbeit waren wir in der Lage, dem Verkäufer insgesamt mehrere potentielle Entwickler vorzustellen, welche auf die Revitalisierung von Bürogebäuden und die Umwandlung in Wohnungen spezialisiert sind. Unser Auftraggeber konnte das Gebäude auf Grund der attraktiven Angebote zu einem Höchstpreis veräußern. Das Verkaufsvolumen beträgt hier ca. 3,5 Millionen.

Oberhausen

Suchauftrag für eine Value-Add-Immobilie

Ausgangssituation

Für ein Family-Office aus dem Raum Heidelberg sind wir mit der Akquisition von Einzelhandels-Immobilien mit Value-Add-Potential beauftragt. Im Rahmen dieser Tätigkeit wurden von uns gezielt Servicer angesprochen, die von Banken mit der Vermarktung von Immobilienportfolien beauftragt sind.

Problemstellung

Die betreffende Liegenschaft befindet sich in Oberhausen-Rheinhausen. Ankermieter waren die Filialisten Wasgau und Norma, zusammen mit einer vermietbaren Fläche von 2.837 m². Die Mietverträge waren bis 2017/18 abgeschlossen.

Vorgehensweise

Nach einer detaillierten Umfeld- und Marktanalyse ist es uns gelungen, für diese Liegenschaft das richtige Pricing zu ermitteln, bei dem sowohl die finanzierende Bank einem Verkauf zustimmen konnte, aber für unseren Auftraggeber noch genügend Value-Add- Potential durch Umbaumaßnahmen und eine Mietvertragsneuverhandlung gehoben werden konnte.

Ergebnis

Nutzen und Lastenübergang war Anfang 2016. Die Verhandlungen zogen sicher allerdings fast 8 Monate in die Länge, da sich die Gespräche mit dem niederländischen Fondvehikel und der finanzierenden Bank als äußerst kompliziert dargestellt haben. Der Fachmarkt konnte zum 8,6-fachen der Jahresmiete für einen Preis von 2,8 Mio. € verkauft werden.

Farchant

Verkauf eines Fachmarktes an einen privaten Investor

Ausgangssituation

Für ein Off-Shore-Vehicle auf den Kanalinseln wurden wir beauftragt, einen Fachmarkt in Farchant bei Garmisch-Partenkirchen zu verkaufen. Der Fachmarkt verfügte noch über 13 Jahre Restlaufzeit und war an Penny vermietet. Frequenzverstärkend kam hinzu, dass links und rechts von unserem Fachmarkt ein Edeka-Vollsortimenter und -getränkemarkt errichtet worden war. Das Gesamtensemble ist also hufeisenförmig angeordnet.

Problemstellung

Trotz des sehr starken Standortes und dem Umstand, dass Penny bereit war, seinen Mietvertrag auf 15 Jahre aufzustocken, war es schwierig, einen adäquaten Käufer zu finden. Durch die Größe des Ortes mit ca. 3.700 Einwohnern sowie dem Mieter Penny wurde eine Finanzierung von den meisten Geschäftsbanken abgelehnt. Auch schied der Standort auf Grund des Investitonsvolumen für die klassischen institutionellen Investoren aus.

Vorgehensweise

Nach Aufbereitung der gesamten Verkaufsunterlagen und Erstellung eines aussagekräftigen Verkaufsexposés wurde das Objekt von uns einigen wenigen privaten Investoren, überwiegend aus München und dem Münchner Umland, zum Kauf angeboten.

Ergebnis

Der Fachmarkt wurde von uns im September 2011 in die Vermarktung übernommen. Die Transaktion konnte kurz vor Weihnachten 2011 protokoliert werden. Der Übergang von Nutzen/Lasten erfolgte zum ersten März 2012. Der Fachmarkt konnte zum 11-fachen der Jahresmiete für 1,845 Mio. € verkauft werden.

Nürnberg

Verkauf eines Netto-Kurzläufers

Ausgangssituation

Von einer der etablierten Vollsortimenterketten wurden wir mit der Vermarktung eines Fachmarktes im Nürnberger Stadtteil Stankt-Leonhard beauftragt. Der Mietvertrag verfügte noch über eine Restlaufzeit von 8 Jahren. Darüber hinaus verlangte der Mieter umfangreiche Renovierungsmaßnahmen als Gegenleistung für eine Vertragsverlängerung. Trotz der Grundstücksgröße von 5.100 m² ließ der Schnitt keine wirklich Neuordnung des Gebäudekörpers zu, was eine Revitalisierung schwierig erschienen ließ.

Problemstellung

Trotz des sehr starken Standortes und des niedrigen Mietzinses i.H. von 7,52 €/m² wurden gerade die privaten Investoren durch die kurze Mietvertragslaufzeit abgeschreckt bzw. hatten Schwierigkeiten, eine adäquate Finanzierung zu erhalten. Hinzu kam der für innerstädtische Lagen hohe Grundstückspreis, welche die Liegenschaft für eine Neuentwicklung unattraktiv machte. Eine mögliche Bodenkontamination erhöhte das Risiko ebenfalls. Für die institutionellen Investoren war das Volumen als Single-Asset zu gering. Verschärfend kamen die beträchtlichen Ausbauforderungen des Mieters für eine frühzeitige Mietvertragsverlängerung hinzu.

Vorgehensweise

Durch die relativ kurze Restmietlaufzeit von 7 Jahren und die zu erwartenden Revitalisierungskosten bei gleichbleibenden Mietern schieden private Investoren für diese Investition aus. Hier galt es einen Käufer zu finden, der im Rahmen des Werterhaltes ein starkes Interesse an hohen Grundstückspreisen hatte, gleichzeitig aber auch eine größere Investition nicht scheut, um so den Mieter langfristig am Standort zu halten.

Ergebnis

Der Fachmarkt wurde von uns Mitte 2012 in die Vermarktung übernommen. Die Transaktion konnte kurz vor Weihnachten zum Jahresende 2013 protokoliert werden. Der Übergang von Nutzen/Lasten erfolgte zum 01.01.2014. Der Fachmarkt konnte zum 12-fachen der Jahresmiete für 1.550.000 Mio. € verkauft werden.